Financiamento Bancário x Financiamento Direto: Qual é o melhor negócio?

A Caixa Econômica Federal (CET) anunciou a 1ª redução em 17 meses nas taxas de juros do crédito imobiliário, e aumentou o percentual do valor no financiamento de imóveis usados. As mudanças começaram a valer no dia 24 de agosto de 2018.

As taxas mínimas para imóveis financiados dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) passaram de 9% para 8,75% ao ano, e de 10% para 9,50% ao ano para imóveis do Sistema de Financiamento Imobiliário(SFI). Sobe ainda o limite de valor do financiamento de imóveis usados, de 70% para 80%. Com isso, é possível dar uma entrada menor na aquisição de um imóvel.

Apesar das últimas notícias demonstrarem, na teoria, uma melhoria nas condições de pagamento de Financiamentos Bancários para os consumidores que se encaixam nestes perfis (SFH e SFI), na prática geram uma grande dúvida: com a mudança, o financiamento bancário se torna mais atrativo do que o parcelamento direto com a construtora ou proprietário do imóvel? Qual é a melhor alternativa na hora de adquirir um imóvel financiado?

É importante, para a sua tomada de decisão, considerar as vantagens e desvantagens que cada modalidade de financiamento apresenta, de acordo com a sua realidade financeira.

Vantagens do Financiamento Direto com a Construtora (ou Investidor):

O processo deste tipo de financiamento é infinitamente mais rápido e menos burocrático. Por incrível que pareça, algumas construtoras são capazes de liberar uma compra financiada, com assinatura de contrato, em menos de 1 semana.
A Certidão de Escritura do Imóvel só será lavrada após a quitação de todas as parcelas, o que pode ser uma grande vantagem considerando o alto custo da documentação (até 6% do valor do imóvel), já que reduz a necessidade do comprador dispor de um valor inicial mais alto para viabilizar a compra.

Outro fator relevante é que a maioria das construtoras e investidores que trabalham com esta modalidade de pagamento são bem mais flexíveis do que qualquer instituição bancária, aceitando permutas como parte do pagamento, como por exemplo um automóvel como entrada, ou até mesmo um imóvel de menor valor como parte do pagamento.

A principal diferença entre as duas modalidades está relacionada ao número de parcelas x correção monetária. No parcelamento direto, as prestações aumentam conforme a porcentagem acordada em contrato, e no financiamento bancário as prestações são fixas ou decrescentes. Porém isto nem sempre pode ser uma desvantagem, já que no financiamento direto a quantidade de parcelas e a correção monetária costumam ser bem menores do que no financiamento bancário, refletindo assim no valor final a ser pago pelo imóvel: enquanto em um contrato com duração de 36 anos (maior período existente) com o Banco, não havendo nenhuma amortização no intervalo do período, o comprador deverá pagar em torno de 3 vezes o seu valor real, no financiamento direto, em um contrato de 100 meses (média de tempo máximo utilizada), o valor final é bem menor.

Portanto, se você possui um bom valor para dar entrada e sua capacidade financeira possibilita que pague as prestações e suas correções sem comprometer uma parcela muito alta da sua renda (os 30% máximos utilizados como critério pelos bancos é um parâmetro bastante válido), o Financiamento Direto é o negócio mais viável e vantajoso. É aconselhável considerar, na análise da proposta e de suas oportunidades de rendimentos, a possibilidade de pagar algumas parcelas anuais ou semestrais, para minimizar a correção das parcelas mensais. Lembre-se: Quanto menos parcelas, menor o valor final do imóvel.

Características do Financiamento Bancário: Quando é um bom negócio?

Contratando uma instituição bancária, o comprador poderá incluir todo o valor do imóvel no financiamento, ou seja, dependendo do valor de compra e venda e das características do bem, é possível comprar sem entrada. Logicamente, isso acarreta em prestações maiores.

Se seu desejo é adquirir um imóvel utilizando o FGTS (impossível de resgatar como parte de pagamento no Financiamento Direto), ou se possui pouca ou nenhuma economia para utilizar como entrada, o Financiamento Bancário é sua única alternativa para viabilizar a compra. Mas é importante saber que o valor máximo a ser comprometido com a prestação deverá representar, no máximo, 30% da renda bruta individual ou composta pelos integrantes do contrato (o casal, por exemplo).

Seja qual for sua escolha, na hora de negociar um imóvel é fundamental procurar o auxílio de um profissional credenciado pelo CRECI de sua confiança, que tem todo o conhecimento técnico para prestar consultoria com a contratação e documentação necessária na aquisição deste bem tão valioso. Não compre imóvel sem um Corretor!